YOHO WEST
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YOHO WEST位於香港新界元朗區天水圍天城路、天榮路及天恩路之交界的輕鐵天榮站原1-5號月台的上蓋,即天水圍市地段第23號。項目早於1996年由九鐵公司策劃[1],於2007年兩鐵合併時由港鐵公司購入。地盤面積約19.62萬平方呎,可建樓面面積約98.23萬平方呎,其中約98萬平方呎用作興建私人住宅,其餘約2,206平方呎用作商業用途。整個項目項目不設限呎限量條款,由3幢42層大樓及地庫停車場組成[2],提供約1,800個單位,預計2021年落成[3]。其後由於月台出現超標沉降推遲至2024年9月30日落成[4]。該項目首阶段车站月台搬迁及平整工程已於2017年1月完工,地基工程正在展开。2023年8月29日,發展商將項目命名為YOHO WEST。
設計
按港鐵早前提交予城規會的文件顯示,天水圍天榮輕鐵站上蓋物業發展包括4幢樓高43層的建築物,當中包括3層平台分別作輕鐵總站、停車場、住客會所及住客平台花園之用,整個項目共提供約1,500個住宅單位,平均單位面積約為600方呎,另外附設287個私家車停車位及25個電單車停車位。[5]
然而,新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權後在2015年3月提交予城規會的文件顯示,上蓋物業發展由4幢43層大樓更改為3幢42層大樓,停車場改設於地庫,以籍此增加空氣流通性及改善環境。[2] 項目由梁黃顧建築師事務所設計。
以往設計的批評
項目的設計曾經被鄰近居民、學校學生以至地區人士批評,他們不滿港鐵未有全面諮詢公眾,卻計劃在輕鐵天榮站興建屏風樓。有學生坦言,如有關樓宇落成後,平台花園高度會超過對面三所學校校舍,兩者一街之隔的距離僅十幾米。受影響的三所學校,到時會像三文治般,一邊是屏風樓,一邊緊貼嘉湖山莊麗湖居的十幢大廈,數千名學生及教職員將夾在中間,將會嚴重影響該區空氣流通。[6]地區人士則不滿政府假諮詢,敷衍反對意見,並重申要求以新指引審批港鐵所指出的建築圖則。對於港鐵作為政府最大股東的企業,只顧賺錢,漠視新政府指引,制造屏風樓,令周邊居民感到環境的壓逼感。[7]
2011年4月19日,逾百名天水圍居民及學生舉行集會,進行「向屏風樓說不」的靜坐活動,過百名參與活動的居民及該校師生高呼「港鐵屏風樓,居民無氣抖」的口號,希望政府利用該地興建社區中心,為該區居民提供更多娛樂。伊利沙伯中學舊生會中學校長劉修妍指,政府經常強調可持續發展,卻批准興建損害環境的樓宇項目,希望政府可以身作則,拒絕有關項目的申請。
地政總署發言人表示,有關港鐵在天水圍輕鐵天榮站的批地申請,當局正按適用程序處理,包括提交地區地政會議討論等,聽取市民對有關發展的意見。而港鐵發言人表示,早於1995年當時的九鐵已計劃在天水圍區輕鐵上蓋發展物業,天榮站上蓋的規劃發展已通過相關法定程序。[8]
招標出售
第一次招標
項目於2013年1月18日起首次招收意向書,1月24日下午2時截止。市場人士指,項目估值約20億至34.38億元。港鐵發言人表示,項目不設限呎及限量條款,目前正與政府商討補地價事宜。[9]到了2月19日截收標書當天,卻只收到兩家發展商提交的文件,並無發現有關天榮站發展項目的標書。是港鐵項目招標歷來首宗「零標書」紀錄,更演變為即日流標。市場普遍估計,因項目補地價高,日後需賣建築呎價7000元方可獲合理利潤,遠高於區內二手呎價,令發展商轉軚放棄入標。[10]
第二次招標
2013年12月19日,港鐵公布,輕鐵天榮站物業項目由12月20日起招收發展意向書,12月27日下午2時截止。[11]項目於12月27日截收意向,獲19份意向書,包括長實、新地、會德豐、金朝陽、南豐、華懋、麗新發展、嘉里及泛海等。
到12月30日,港鐵公布項目即日起推出招標,並於1月21日截標。為防流標重演,招標條款加入三項條款。包括發展商只須提交「一口」地價、毋須與港鐵分紅,發展商日後毋須與港鐵分享賣樓收益,令整個招標過程,相近於西鐵項目的「一口價」投標形式;其次,港鐵設立回購機制,有權在發展項目落成後,向中標發展商提出以項目市值的1.6倍價錢回購;以及由港鐵負責重置輕鐵站的前期工程費4.1億元。
對於招標條款大變,港鐵發言人回應,在考慮天榮站今年初招標時的市場反應,以及發展用地時輕鐵站月台設施需事先搬遷及重置的特殊要求,再考慮到現時物業市場的情況,因此與地政總署達成有關的財務協議。消息人士透露,有別於對上一次招標列明發展商須支付26.863億元的補地價金額,是次標書只要求發展商提交其所願意支付的保證地價,實際補地價金額再由港鐵與地政總署商討,令批地過程中的彈性增加。
至於地政總署方面則補充,就地價而言,經考慮所接獲的標書後,如政府從港鐵得到的地價是相等或高於地政總署所釐定的底價,政府才會把土地批予港鐵。
2014年1月21日,項目截標,僅接獲3份標書,包括長實、新地及信置入標,反應較預期遜色。[12]
2014年1月30日,港鐵認為投標方案未能符合財務要求,不接納任何有關物業項目的標書,再次流標收場。[13]
曾經考慮改作居屋發展
港鐵天水圍天榮站項目兩度流標,發展局局長陳茂波在2014年2月8日出席商台節目《政經星期六》時透露,政府考慮把這塊地皮改為興建居屋,預計可建1,600個單位。他表示,這種做法在技術上「完全可行」,上蓋發展權現屬於港鐵,若要發展,需先購回發展權。政府雖是港鐵大股東,但港鐵是獨立上市公司,因此不敢揣測港鐵方面的取態。他認同天榮站地點交通方便,技術上需要先搬站,但成本上「計到數」,會繼續與港鐵探討。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示,天榮站地皮兩次流標,足以反映市場出價與政府預期相距甚遠,亦反映業界認同市況不明朗,若政府保留地皮日後重新招標則屬不智,他認同改作居屋發展之舉可行。[14]
惟港鐵發言人回應表示,正積極為項目研究最可行的發展模式和財務安排,未必只有售回予政府。[15]
第三次招標
2015年1月12日至2月5日,天榮站上蓋項目第3次招標,共收到21份意向書、4份標書,標書包括新鴻基地產、恆基地產、信和置業及遠東發展。2月9日,港鐵公司公佈招標結果,由新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權,市場估值17億港元,新鴻基副董事總經理雷霆表示將發展中小型住宅,預計投資額約70億元。[16][17]
2015年7月16日地政總署資料顯示,天水圍輕鐵天榮站項目,涉及補地價金額15.1899億元,以總樓面約98萬2千多方呎計算,补地价每平方尺約1500元。
2023年8月29日新鴻基地產宣佈,天水圍輕鐵天榮站項目命名為「YOHO WEST」。
物業
項目分兩期發展,第一期提供1,393伙單位,預計最快在2023年9月初取得預售文件,並公佈樓書及開放示範單位,料9月底正式開售。[18]
工程引致月台出現超標沉降
2018年7月,運輸及房屋局長蘇偉文在立法會大會上透露,輕鐵天榮站月台受上蓋工程影響,出現超過80毫米沉降,需要停工。[19]但沉降未有停止,6月29日屋宇署接獲通知指沉降錄得86毫米,到7月23日,沉降已擴至89毫米。元朗區議會在7月30日召開特别會議商討問題,區議員批評屋宇署、機電署和港鐵漠視當區居民安全。地盤到2018年年中起停工。[20]
到2019年5月,住宅地盤工程因沉降幅度持續惡化,達95毫米而須繼續停工,發展商新地要求屋宇署將沉降停工指標大幅放寬至150毫米,認為不會影響鐵路服務及公眾安全。[21]
周邊建築
- 柏慧豪園
- 柏慧豪廷
- 伊利沙伯中學舊生會中學
- 十八鄉鄉事委員會公益社中學
- 十八鄉鄉事委員會公益社小學
- 嘉湖銀座
- 嘉湖海逸酒店
- 嘉湖山莊麗湖居
交通
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九龍新界巴士 大嶼山或機場巴士 過海隧道巴士
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參考資料
- ^ 九廣鐵路公司一九九六年年報. 九廣鐵路公司. 1997-02-17: 30.
- ^ 2.0 2.1 存档副本 (PDF). [2016-08-23]. (原始内容 (PDF)存档于2016-08-26).
- ^ 天榮站項目截標 收4標書. 信報. 2015年2月5日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年6月21日). (繁體中文)
- ^ 新地擬明年次季推天榮站1期 涉1393伙. 明報. 2022年12月7日 [2022年12月7日]. (原始内容存档于2022年12月8日). (繁體中文)
- ^ 星島日報:天榮站突招意向估值29億(2013年1月18日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2013年1月22日).
- ^ 明報周刊 2275期 天水圍學生 屏風樓 圍校的憂慮. [2013-01-18]. (原始内容存档于2016-03-06).
- ^ 天榮站上蓋起屏風樓 政府假諮詢 居民真陰公. [2013-01-18]. (原始内容存档于2013-10-08).
- ^ http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110419/00176_059.html 東方日報:天水圍居民反港鐵屏風樓 (2011年4月19日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2019年10月15日). 外部链接存在于
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(帮助) - ^ 蘋果日報: 輕鐵天榮站項目招意向 (2013年1月18日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2013年12月24日).
- ^ 東方日報:破天荒 天榮站無人吼流標 (2013年2月21日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2016年3月5日).
- ^ 蘋果日報:天榮站趕重新招標 天水圍三地共建3,700伙 (2013年12月20日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2017年10月15日).
- ^ 天榮站僅收3標書 明報 (2014年1月22日). [2014年1月23日]. (原始内容存档于2014年2月1日).
- ^ 測量師:天榮站流標或阻政府達標,大圍站須優化條款. [2014-01-30]. (原始内容存档于2016-03-05).
- ^ 流標天榮站擬建居屋 向港鐵回購發展權 少收20億補地價 明報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年3月4日).
- ^ 港鐵天榮項目未必售予政府 蘋果日報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年5月3日).
- ^ 新地投得天榮站上蓋項目 預計估值逾17億元. 香港電台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日). (繁體中文)
- ^ 新地雷霆:天榮站上蓋項目總投資額70億元. 香港電台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日). (繁體中文)
- ^ 天水圍首個港鐵盤登場 新地天榮站上蓋命名YOHO WEST 下月開售. 香港01. 2023-08-29 [2023-08-30]. (原始内容存档于2023-08-30).
- ^ 屋宇署﹕天榮站沉降80毫米符預期. 明報. 2018-07-13 [2018-07-30]. (原始内容存档于2018-07-30).
- ^ 【輕鐵天榮站沉降】沉降擴大至89毫米 議員批罔顧市民安全. 香港01. 2018-07-30 [2018-08-01]. (原始内容存档于2019-07-28).
- ^ 陳晶琦. 輕鐵天榮站沉降持續惡化 新地申大幅放寬沉降停工指標至150毫米. 香港01. 2019-05-09 [2019-05-10]. (原始内容存档于2019-05-10).
外部連結
- 官方网站
- YOHO WEST的Instagram帳戶
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